Вот почему 28 сентября пенсионный фонд передал большую часть жилой недвижимости под управление трех инвестиционных фондов компании Credit Suisse Asset Management (CSAM), занимающейся операциями с недвижимостью. Как говорят в CSAM, пенсионный фонд Novartis приобретет определенную часть акций принадлежащих CSAM фондов, а за это передаст им 100 объектов, общая стоимость которых составляет около 1,2 миллиарда швейцарских франков (745 миллионов долларов).
Хотя условия рамочного соглашения не раскрываются, CSAM объявил о том, что сделка пройдет в несколько этапов и будет полностью реализована к весне 2002 года. Пенсионные средства Novartis будут инвестированы, прежде всего, в первый из фондов недвижимости, организованных CSAM в Швейцарии: этот фонд называется CS 1a Immo PK. Кроме того, компания Novartis передаст часть своего имущества новому фонду CS Real Estate Investment Foundation и фонду жилой недвижимости CS Real Estate Siat.
Gino Pfister, управляющий пенсионного фонда Novartis, отказался сообщить, какую прибыль получает фирма от обмена. Однако он подчеркнул, что главной целью сделки было не получение непосредственного дохода, а, скорее, лучшее управление имуществом, возможное благодаря искусству профессиональных управленцев из CSAM.
Gino Pfister сказал, что размер дохода от собственности зависит от размера собственности, а также от качества управления ею. Согласно CSAM, имущество, приобретенное в результате сделки с Novartis, принесет около 10 миллиардов швейцарских франков.
Pfister объявил, что в долгосрочной перспективе непрямое управление имуществом принесет более значительную прибыль, а собственность станет более ликвидной, чем в том случае, если бы пенсионный фонд Novartis управлял имуществом самостоятельно.
Но Pfister добавил: существуют и другие причины для перехода к непрямому управлению. Во-первых, увеличение географической диверсификации снизит риски членов пенсионного фонда Novartis. Во-вторых, увеличение ликвидности позволит управляющим фонда получать прибыль от процентного обмена и облегчит разделение имущества в случае возможной реструктуризации компании Novartis.
«Когда компании объединяются, разделяются или просто реорганизуются, – говорит Pfister, – пенсионные фонды должны делать то же самое. Косвенные инвестиции позволяют пенсионным фондам быть более пластичными».
В CSAM говорят о том, что половина передаваемой собственности находится в Северной Швейцарии, одна пятая – в Цюрихе. Большая часть имущества – качественная жилая недвижимость, располагающаяся в очень хороших регионах.
Оценка имущества производилась консалтинговой фирмой Wuest & Partner AG. В компании Novartis сказали, что при оценке собственности не были задействованы собственные специалисты и юристы компании. Сорок пять объектов недвижимости, которые не подходят к специализации CSAM, не были включены в сделку.
